El
antiguo Hotel Colon está en venta. Es un viejo edificio, de los años 20 y ya
figura en fotos y postales de aquellos años. Con una apariencia muy reformada,
preside la Plaza de las Brisas y hace esquina con la calle Palencia y con la
Avenida de los Castros. Tiene cuatro plantas, ocupa casi toda la parcela y
tiene una composición muy simple de huecos Desde sus ocho ventanas en cada
planta se tiene que dominar toda la ensenada del Sardinero con unas vistas
espléndidas. Ha estado cerrado desde hace años y ya en los noventa se decía que
se vendía, pero, fruto de una herencia familiar compleja, nunca cambió de
manos. Ahora parece que va en serio y la venta se ha puesto en manos del
despacho de abogados Roca Junyent, “padre de la constitución”, aquel político
catalán que trató de promover un partido de centro liberal sin ningún éxito,
bufete que parece respetable y prestigioso. La noticia de la venta salió en la
prensa hace unos días. Esta ciudad es un pueblo que admite y desea esas cosas
sean “noticias” dignas de ser publicadas.
En el estudio pensamos que ese sería un buen edificio para una conocida promotora vasco-cántabra para la que trabajamos mucho. Esta promotora está interesada y, suponemos a punto de comprar, un edificio enfrente del Hotel Colon en el número 1 de la Avenida de los Castros. Es un edificio en esquina de ocho plantas que, aunque algo retirado de la Plaza de la Brisas, tiene también una gran presencia sobre ella y unas muy buenas vistas de la Ensenada del Sardinero. Hemos hecho un somero estudio de aprovechamiento con algunas necesarias consultas a los técnicos municipales y hemos facilitado esos datos a la promotora para que los considere en sus negociaciones de la compra de ese edificio.
Otro de los promotores asiduos del estudio mostró su interés en el Hotel Colón y hemos estudiado su situación urbanística: Es un edificio que no se ajusta al Plan General vigente, está fuera de ordenación, fuera de ordenanza o en situación de preexistencia. De las tres maneras se llamaba hasta ahora. Fuera de ordenación se emplea para aquellos edificios que están afectados por un vial o espacio libre, es decir, son edificios que “estorban” o impiden la ejecución material del Plan General. Condenados a desaparecer, los dueños solo pueden hacer en ellos labores de mera conservación. Pero hay otros edificios que simplemente no cumplen algunas ordenanzas del Plan y entonces este los califica de situación de preexistencia y es más permisivo con las obras que pueden hacerse en ellos. Es un reconocimiento implícito del Plan General de que no es posible demoler todo lo que no cumple sus nuevas ordenanzas.
Este es el primer fallo del urbanismo. Los redactores del Plan, técnicos y políticos, creen que se parte de cero para ellos, que lo anterior no existe o es incorrecto y trazan calles o definen espacios libres sin demasiada consideración a lo existente. Aunque ahí, en las calles y espacios públicos ya van con algo más de cuidado porque saben que lo que afecten deberá ser indemnizado y las expropiaciones hoy se pagan a precios casi de mercado. En otros casos esos espacios de nuevos viales o espacios públicos deben ser cedidos gratuitamente a costa de apretarse todos los propietarios y liberar ese sitio. Todos “pierden” un poco y el Ayuntamiento gana limpios los terrenos necesarios.
Pero cuando se trata no de obtener suelo, sino de modificar la ordenanza para, por ejemplo, rebajar la edificabilidad o las alturas de una zona o una calle, el Plan lo hace sin remilgos de ningún tipo y áreas ya edificadas en su totalidad con, por ejemplo 8 plantas, decide que ahora sean 5 plantas. Para el desarrollo de la vida cotidiana y probablemente en muchos, muchos años, la cosa no tenga importancia, pero vaya si la tiene. Nadie va a obligar a los propietarios a reducir esas alturas, pero el pobre que estuviera muy por debajo se encontrará que él solo puede hacer cinco plantas mientras todos sus vecinos ya tienen 8 y lo seguirán teniendo, se puede decir que para siempre. Todos esos que superan las previsiones del Plan son “situaciones de preexistencia” y ahora también las llama así la propia Ley del Suelo. En casos como el ejemplo anterior, de reducción de la edificabilidad, no existen consecuencias para las valoraciones fiscales de la propiedad, pues no se rebajarán esos valores en la proporción en que sí se rebaja la edificabilidad. Claro que, si fuera al revés, que los terrenos aumentaran de edificabilidad, subirían su valoración fiscal desde el mismo momento de la aprobación del Plan General. Es la Ley del Embudo administrativa. En definitiva: al Plan le sale gratis alterar las condiciones de edificabilidad o cualquier otra, como ocupación, alturas, distancias, forma y tamaño de los edificios, de los patios o de las cubiertas, etc … Con este criterio yo calculo, y estoy seguro de no equivocarme, que más de un noventa por ciento de las edificaciones de esta ciudad quedaron como situaciones de preexistencia con la aprobación del Plan General vigente. En otras palabras, el Plan preferiría que desaparecieran y fueran sustituidas por otras, un poco más bajas, un poco más delgadas, con otra cubierta, con los patios más grandes, … lo que claramente es misión imposible.
¿Qué pasa entonces? Nada. Nada de nada. Todo sigue igual. Cuando se pide una licencia de reforma en un edificio calificado en situación de preexistencia, tienes la obligación de adaptarte al nuevo Plan, es decir quitar plantas, reducir la ocupación, cambiar la cubierta, hacer los patios más grandes, etc.. Y el ayuntamiento no te concederá licencia si no lo haces. (Esto es de aplicación para actuaciones de importancia y extensas en el edificio. Si lo que quieres es cambiar la cocina o la mera distribución de un piso, no tendrás problema). Las situaciones de preexistencia van a tender a mantenerse, en pura lógica, salvo casos contados.
Volvamos al principio: El Hotel Colón se vende. Tiene una parcela de poco más de 500 m2 y, por lo tanto, según las ordenanzas de la zona, que se llaman A2A, tiene derecho a edificar 250 metros cuadrados a razón de 0,5 metros cuadrados por cada metro cuadrado de terreno. Además, hay otras muchas condiciones para que esos 250 metros cuadrados edificables cumplan el Plan General, como son altura máxima, distancias a colindantes, rasantes del terreno, etc … Pero no vamos a entrar en esos detalles que para eso están los arquitectos. Queda claro: lo que el Plan General quiere es que el Hotel Colón se tire y se haga una nueva edificación de 250 metros cuadrados en total: más o menos un chalet no muy grande o dos pequeños adosados. Con esa edificabilidad el Hotel Colón debería de valer poco dinero, relativamente hablando. Con todo, es un lugar magnifico para vivir y se podría llegar a pagar bastante para hacerse allí un buen chalet con piscina y sótano para dos o tres coches, por ejemplo. Al precio de venta del solar, porque al final, en esta actuación lo que se vende es un solar, habría que deducirle los no pequeños costos de demoler el actual edificio que supondría un importe muy elevado, para, de esa manera, tener un precio ajustado a lo determinado por el Plan General: nueva edificación en A2A.
Pero el Hotel Colon tiene actualmente construidos unos 1.500 metros cuadrados, así que cualquiera puede ver que lo último es demolerlo. Tiene construido 5 veces más de lo permitido por el Plan General en la zona, por lo tanto se trata de una situación preexistente, de las que hablábamos al principio y hay que tratar, en contra de los deseos del Plan General, de conservar esa edificabilidad. Gracias a que el Plan y la Ley del Suelo contienen ese resquicio de situaciones de preexistencia, es posible plantearse no tirar el edificio y rehabilitarlo completamente. No se podrá alterar el uso, ni la estructura, que sí podrá reforzarse, ni mover las escaleras actuales, ni muchas más limitaciones que el Plan impone porque, en definitiva, lo que quiere el Plan es que se derribe el edificio y esto de la preexistencia es una concesión, a regañadientes, que no queda más remedio que hacer. Es un reconocimiento implícito de que los objetivos del Plan en este caso son poco menos que imposibles de alcanzar y, por lo tanto, hay que dejar alguna salida, pero ponerla difícil, muy difícil. El Plan quiere que haya dudas entre demoler y hacer un chalet de 250 metros cuadrados o rehabilitar el edificio de 1.250 metros cuadrados. Me parece entre perverso e ingenuo.
Estoy seguro de que el muy prestigioso y legal bufete del señor Roca Junyent tiene valorado el inmueble como para vender, lo más caro posible, los actuales 1.250 metros cuadrados construidos. Si alguien le va con una oferta de los 250 metros cuadrados que pretende el Plan, probablemente no sea bien recibido.
Ahora vamos al edificio de Los Castros 1, que está en la otra acera del Hotel Colon. Es un edificio de los años 30 construido para hotel de viajeros, pero que ya antes de terminar se reconvirtió en viviendas por dificultades económicas de la promoción. Ha sufrido varias modificaciones algunas de importancia en cuanto a la altura inicial, instalación de ascensor, etc.. La imagen externa es la de un tipo de edificio que nada tiene que ver con lo construido en el entorno, por su tamaño, fachadas y alturas. El terreno tiene una superficie aproximada de 500 metros cuadrados, es decir muy parecido al tamaño del solar del Hotel Colón, aunque aquel es más rectangular y este es más cuadrado. La superficie total edificada es de 2.500 metros cuadrados muy aproximadamente. El Plan General también lo califica dentro de la zona A2A. El lector matemático habrá hecho la cuenta bien fácilmente: El plan deja construir 250 metros cuadrados y hay construido 2.500, luego ahora hay 10 veces más que la edificabilidad de las parcelas de la zona y el doble que en el caso del Hotel Colón. Todo es muy aproximado y redondeado. Sin embargo, el caso es muy distinto. Porque este edificio tiene “punto negro” que es como popularmente se conoce a los edificios protegidos por el Plan General ya que así se los marca en el Plano de Ordenación: con un punto negro gordito. A menudo el “punto negro” es una maldición, pues debido a la altura de miras de tus antepasados y al bien hacer de su arquitecto, el edificio que heredas es un edificio de interés arquitectónico que te limita, las más de las veces a venderlo, demolerlo, cambiarlo, etc.. Pero a cambio, te dicen, debes estar orgulloso de poseer parte del patrimonio de la ciudad. Como, en general, la protección es muy limitativa, cuando el Plan General sale a información pública en su proceso de redacción, los propietarios de edificios que aparecen con el puntito negro, suelen alegar diciendo que no es para tanto, que no tiene ningún valor o que está en ruina. Conozco casos, y este puede ser uno de ellos en que el propietario pide que su edificio tenga el puntito negro. De esta manera el Plan en vez de considerarlo una “situación preexistente” lo considerará “elemento protegido” y eso tiene enormes consecuencias en las posibilidades de actuación posterior.
Y así estamos: a un lado de la calle un edificio de los años 30 de 8 plantas propio de una zona de construcción intensiva como si estuviera en el mismo centro de la ciudad, que sobrepasa en 10 veces la edificabilidad de la zona y al otro lado de la calle un edificio de los años 20 de 4 plantas, que sobrepasa en 5 veces la edificabilidad de la zona. El primero protegido en el nivel Ambiental y el segundo condenado, en principio, a desaparecer. El primero se puede llegar a tirar y reproducir exteriormente y el segundo casi no se puede tocar. Urbanismo coherente.
Todos los edificios que se ven en la foto, aunque sea parcialmente, son situaciones preexistentes por no cumplir los parámetros del Plan General, en especial la edificabilidad. Solo uno está protegido
